Cómo comprar una propiedad en Chile: Guía paso a paso 2026

¿Por dónde empezar a comprar una propiedad en Chile?

Comprar una propiedad en Chile es un proceso que toma entre 45 y 90 días una vez que encuentras la propiedad ideal. El primer paso es definir tu presupuesto real: no solo el precio de la propiedad, sino también el pie (10-20%), gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces e impuestos.

Paso 1: Define tu presupuesto

El banco financia entre el 80% y 90% del valor de tasación. Necesitas:

Pie (ahorro previo): 10-20% del valor de la propiedad

Gastos operacionales: 2-3% adicional (notaría, CBR, tasación)

Renta mínima: tu cuota hipotecaria no debe superar el 25% de tu renta líquida

**Ejemplo real:** Para una propiedad de 3.000 UF (~$114.000.000 CLP en julio 2026):

• Pie 20%: 600 UF (~$22.800.000)

• Gastos: ~$2.500.000

• Dividendo mensual (25 años, tasa 5.5%): ~$520.000/mes

• Renta mínima necesaria: ~$2.100.000/mes

Paso 2: Obtén pre-aprobación bancaria

Antes de buscar propiedades, solicita una pre-aprobación en tu banco. Necesitas:

• Últimas 3 liquidaciones de sueldo (dependiente) o últimas 6 boletas + declaración de renta (independiente)

• Certificado de AFP con antigüedad laboral

• Certificado de deudas (CMF)

• Cédula de identidad vigente

La pre-aprobación te da certeza del monto máximo que puedes financiar y agiliza el proceso cuando encuentres tu propiedad.

Paso 3: Búsqueda de propiedad

Con presupuesto definido, busca propiedades que cumplan tus criterios:

Ubicación: cercanía a trabajo, colegios, transporte público

Tipo: casa (más espacio, mantención propia) vs departamento (gastos comunes, seguridad)

Estado: nueva (garantía, sin reparaciones) vs usada (mejor ubicación, más m² por UF)

Paso 4: Oferta y negociación

Cuando encuentres tu propiedad:

1. Presenta oferta escrita con condiciones (plazo, forma de pago, contingencias)

2. Negocia precio y condiciones (el 5-10% de descuento es común en mercado de compradores)

3. Acuerda plazo para firma de promesa

Paso 5: Promesa de compraventa

La promesa es un contrato legal vinculante. Incluye:

• Precio y forma de pago

• Plazo para escritura definitiva (generalmente 30-60 días)

• Cláusulas resolutivas (ej: "sujeto a aprobación de crédito hipotecario")

• Multas por incumplimiento (generalmente 10% del precio)

• Entrega de arras o anticipo

Paso 6: Crédito hipotecario

Con la promesa firmada:

1. El banco ordena tasación de la propiedad ($150.000-$250.000)

2. Se realiza estudio de títulos (30-60 días de historia legal)

3. El banco aprueba la operación

4. Se emiten las instrucciones notariales

Paso 7: Escritura y entrega

• Firma de escritura pública ante notario

• Pago del precio (el banco deposita directamente al vendedor)

• Inscripción en Conservador de Bienes Raíces (5-15 días hábiles)

• Entrega material de la propiedad con inventario

Costos totales de compra

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